亞和鄭天驕地鐵時代近郊樓盤增值潛力大
【樂居獨傢：世界第一高樓登天之路疑霧重重】
編者按：道路是一個城市的命脈，影響著一個城市的方方面面。
2009年，長沙正式啟動軌道交通建設，預計到2030年，長沙交通佈局上會出現10條路線2條之線路，其中包括4條市區骨幹線、6條市區補充線、2條市域快線，總長425千米。到2020年末，長沙軌道交通通車裡程將達到234.3千米，成為中國修建軌道交通最快的城市。
長沙，這座日新月異的未來金融中心城市，一直將"交通先行"放在興市戰略的重中之重。2013年，可以說是長沙的地鐵元年，地鐵成為各方關註的焦點，關於地鐵建設的最新消息也是不斷滾動播出。目前，地鐵1號線已有4個區間實現盾構雙線貫通，今年要基本完成車站主體及區間施工；2號線的機電設備安裝加速推進，年底前實現試運行；3號線今年要實現開工......
相信在這座一年四季都堵車的城市，有瞭地鐵以後，城市交通狀況能有所改善，不容置疑的是，居民出行也更加方便。關於地鐵的消息一直在刷新，而各個開發商，特別是地鐵沿線樓盤開發商更是圍繞這"地鐵"大做文章。沿線樓盤借勢打入樓市，畢竟與其他樓盤相比，它們多瞭一張王牌。曾有業內人士分析，按照北上廣深等一線城市的發展軌跡，地鐵拉通後房價上漲是很正常的現象。
本期會客廳，我們邀請亞和房地產代理有限公司主委鄭天驕一起探討地鐵元年的到來將對長沙樓市產生怎樣的影響？影響力大小如何？對於哪個區域的影響最大？什麼樣的地鐵盤升值潛力最大？
亞和房地產代理有限公司主委 鄭天驕
議題一：地鐵時代馬上就要到來，到底會對長沙樓市產生多大的影響？商業項目還是住宅項目更受益？
鄭天驕：說到對樓市的影響，個人認為應該分為兩個方面，一是對供應會有什麼影響？二是對需求會有什麼影響？需求+供應，會有什麼影響等等。從供應來看，1號線、2號線正在施工，主要是通過老城區，延展到近郊。從土地供應上來看，個人認為哪怕是地鐵修建帶來瞭老城區的拆遷，它的土地供應仍然是比較有限的。近郊的土地供應，政府部門每年有規劃和計劃，是一個循序漸進的過程。所以，從土地供應方面來講，不會因為修一條地鐵供應量就猛增。
目前近千萬方的供應量主要集中在洋湖垸、梅溪湖、武廣等熱點板塊，這麼大的供應量擺在這裡，由於今年地鐵的開通能夠新增多少？這種可能性是比較小的。也就是說，地鐵對樓市供應量的影響不大。
從需求來看，需求每年都在增加，城市化進程始終沒有停止，包括拆遷、棚戶區改造等等。地鐵對需求的影響，最開始說瞭一個題外話，有兩種預信用貸款房貸繳款年限貸款全省皆可處理期，這是第一；二是外地到長沙置業的，以及新婚夫婦剛性需求等等，對地鐵沿線樓盤的投資，包括需求，應該說需求是比較大的。
再談價格。如果供應量不變，需求不說猛增，隻要是循序漸進的增長，對價格肯定是有影響的。那麼，地鐵開通之後，價格會不會有大幅度的增長？其實要打一個問號。畢竟，長沙隻有這麼大，城市建設雖然說很快，但不能說北上廣深相比。所以，價格的增幅會有，但我覺得應該會比較平穩。
受益的究竟是商業項目還是住宅項目？如果說是剛需，或者是自住性需求的話都受益。但是，我覺得商業相比住宅來講，應該受益更多。畢竟地鐵的承載量比較大，對人流的吸納，對地鐵口附近的樓盤有很大的吸納力，有瞭人氣就有瞭商業的發展，有瞭商業的發展有帶動瞭小范圍區域內的繁榮，有瞭繁榮人氣就會旺，商業就會升值。
議題二：從區域來說，根據長沙地鐵線路規劃，哪個區域在地鐵開通後發展更迅猛？
鄭天驕：哪個區域在地鐵開通後發展更迅猛？如果是區域的話，包括梅溪湖、武廣等板塊，熱點區域肯定都會有發展。樓盤的話，近郊樓盤的發展應該要略勝於中心樓盤。目前，長沙有很多商圈，但長沙隻有一個商業中心，就是五一廣場，如果五一廣場旁邊還有新增樓盤的話，它的增值潛力相對於武廣和梅溪湖，增長幅度肯定是比不上的。包括我們出行、工作、上班，以前是以距離來衡量，有瞭地鐵以後，更多的是考慮時間。雖然距離遠一點，但如果通過坐地鐵到達目的地的時間縮短，我就願意去投資置業距離遠一點的房產項目。所以，我覺得越是近郊的樓盤增值潛力應該勝過中心區域。
但是，從房價來看，也不能完全說靠地鐵對房價有一個很大的支撐作用，其實還是要看區域規劃，區域發展，包括樓盤本身的品質，也是一個要著重考慮的因素。
議題三：什麼樣的地鐵盤升值潛力最大、最值得購房者出手？各位的項目又有何獨特優勢？
鄭天驕：個人理解步行5分鐘內到達地鐵口的樓盤升值潛力最大，包括小戶型、寫字樓、商業。然後，10-15分鐘之內到達的也算不錯，不行超過15分鐘以上的樓盤，雖然也可以算是地鐵樓盤，但不能算是真正意義上的地鐵樓盤。
談到佳興國際匯項目，產品有一定的突出性，本身是屬於投資型產品，有酒店、小戶型，哪怕沒有地鐵，在那個地段的投資需求也是比較旺的，價格也不會賣得很低，有瞭地鐵對於項目的支撐應該起到瞭一個錦上添花的作用。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-06/19493410122.shtml
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